建发房产杭州“扫货”，84.95亿拿下“巨无霸”地块

本文来源：时代财经 作者：钟黛

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在杭州土地市场趋于理性之际，厦门国资房企建发房地产集团有限公司（简称“建发房产”）的扩张轨迹愈发凸显。

继半个月前与合作伙伴拿下杭州3宗地块后，4月29日，建发房产再以84.95亿元获得杭州未来科技城一宗“巨无霸”土地。据记者不完全统计，一周内，建发及其合作伙伴已在杭州斥资超147亿元拿地。

就建发此次拿下的“巨无霸”地块，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对时代财经分析称，该宗地块的住宅部分去化有保障，但总价高，对房企的资金实力形成考验。同时，该宗地块配建条件较为复杂，开发难度较大，导致房企参与热情不高。

需要提及的是，早在2023年，建发也曾拿下杭州西湖区之江未来社区一宗“巨无霸”项目，且凭借这一项目，建发在杭州的业绩大幅提升。据克而瑞浙江区域统计，2023年建发房产在杭州的权益销售金额为135.67亿元，排名第三；而2022年建发房产在杭州的权益销售金额为51.92亿元，排名第19名。

拿下85亿地块

自3月以来，降温和分化成为杭州新房市场的主旋律，房企拿地也更为克制和审慎。

一组数据显示，2月27日、3月29日、4月16日，杭州当天土拍的溢价率分别为19.10%、13.25%、0.06%。

4月29日，杭州2024年第4批次土拍，4宗土地成功出让，1宗提前终止，揽金117.5亿元，平均溢价率2.1%。地块热度冷热不一。

其中，丁桥单元JG0404-11地块，以及世纪城核心区块单元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地块在前期即收获多家房企报名，正式开拍后，亦竞价激烈，最终分别由中天美好&海威置业联合体、绿城竞得，成交价分别为9.53亿元、8.67亿元，成交溢价率分别达到15.09%、13.79%。

中指研究院华东大区常务副总高院生指出，丁桥地块受热捧的原因包括起拍价仅有8.28亿元，且规划建面4.88万平方米，投资标的较小，风险相对可控。地块质量亦较佳。

而本次土拍体量最大的地块——未来科技城单元YH090702-05、090702-10等地，则仅有一家房企参拍，由建发以底价竞得。

具体来看，该宗地块出让土地面积达24.44万平方米，规划建面约46.2万平方米，起始价高达84.95亿元。用地性质为综合用地，由9宗子地块组成，包含住宅用地、商业商务金融用地，文化用地等。规划有公共设施、商务金融、文化设施、零售商业、普通商品房等多种业态。其中，住宅可建面积（含公建配套）为不大于381655平方米。

近两年，未来科技城板块新房限价大多是36100元/平方米，与二手房房价尚存倒挂，去化率普遍有保障。

例如，2023年4月，滨江·枫映华庭公布登记结果，192套房源共有976人参与摇号，中签率仅有0.1969。去年内，绿城·汀岸辰风里两次开盘，中签率分别为21%、33%。

同时，未来科技城新房供应不多，建发此次拿下的项目面临的竞争较少。目前，该板块内待售参考项目有滨江杭铁·枫揽华庭，位于青枫墅园北面，主推185-226平方米的改善大户型。

时代财经了解到，有投资者关注该宗地块的商业部分应该如何处置。

土地出让资料显示，建发此次拿下的YH090702-03地块、YH090702-10地块的商业商务部分可预（销）售、可分割转让、可整体转让；YH090702-18-2地块、YH090702-18-3地块、YH090702-20-2地块、YH090702-20-3地块的商业部分则不得预（销）售、不得分割转让、可整体转让。

一名长期关注建发国际集团的机构投资者对时代财经表示：“这块地挺不错的。商业的部分如果做商住，再‘解决’一部分办公，超级赚的。”

既然地块前景可观，为何只有建发参拍？

杭州贝壳研究院院长上官剑对时代财经表示，这主要源于地块总价高，当前有这个资金实力的房企凤毛麟角。同时，该宗地块包含多种业态，还有不小的商业体量，需要较强的运营能力。

关荣雪对时代财经分析称，从杭州4批次土拍总体表现来看，房企拿地态度较为谨慎，即便都是核心区地块，但对开发难度大、资金沉淀高的地块仍持保守态度，而稀缺核心区、利润空间较为可观的地块更易拍出高溢价。

上官剑对时代财经表示，该宗地块参拍房企数量少、以底价成交，也和地产降温息息相关，“三年前华润拿下的旁边的绿汀路TOD地块，可是付出了‘封顶价+自持’的代价”。

积极“补仓”杭州

入杭八年间，建发房产已经成长为杭州市场的“大玩家”。

2016年，建发房产首次落子杭州，与绿城合作了杭州潮鸣项目。该宗地块由绿城拿下，项目的操盘和管控也由绿城负责，建发房产以财务注资为主，在该项目中的股权占比30%。同年，建发房产还和绿城合作了沁园、西溪云庐两个项目。

此后，建发房产在杭州落子多个项目，有了操盘经验，也积累了品牌名气。2021年下半年开始，民营房企资金紧张，不少国资房企凭借融资优势，快速拿地扩土储，建发房产也是其中一员。

2023年，建发杭州拿下的西湖区之江未来社区项目，让其业绩“大爆发”。

2023年4月，杭州产权交易所显示，杭州拓启置业有限公司100%股权和杭州拓立置业有限公司100%股权成功转让。媒体报道称，接手方为建发。

上述交易的标的公司即为之江未来社区项目的开发公司。该项目所在地块原本在2022年9月的杭州土拍中推出，由之江城投以底价121亿元竞得。半年后，之江城投选择转手。

中指研究院浙江分院常务副总高院生此前对时代财经指出，城投托底拿地后，由于自身在开发能力方面比较欠缺，进行转让或者寻求合作开发是比较常规的方式。

高院生此前表示，之江未来社区项目区位优势佳，体量庞大，合计地上可建面积超过76万方，社区建设条件也很复杂，需要配备的公租房、地下商业、幼儿园等设施附带一系列开发要求，包括2万方的人才公寓自持运营、商业不能建设大平层和酒店式公寓等等，将十分考验房企的开发能力、资金实力等。

拿下项目公司股权后，建发打造出新盘云启之江，3070套房源于2023年内全部售罄。

据克而瑞浙江区域，云启之江单盘实现流量业绩超168亿元。得益于此，2023年建发在杭州实现流量金额211.10亿元，排名第四；实现权益金额135.67亿元，排名第三。

据浙报传媒地产研究院，建发2023年在杭州土拍的拿地金额为100.2亿元，排名第三。若算上产权交易的金额，建发在杭州的投入要更多。今年来，建发在杭州土地市场亦表现进取，最近一周内就花费超147亿拿地。

值得注意的是，杭州新房市场最近有所降温。

据克而瑞浙江区域，4月份，降温和分化成为杭州楼市的主旋律。截止4月27日，杭州市商品房供应面积约53万平方米，较3月下跌46%；成交面积45万平方米，环比下跌55%。核心板块高改项目和宜居板块改善项目受到热捧，例如城东新城的滨江叠映里，加推高层实现100%去化，中签率不到20%；反观其他楼盘，则去化滞缓，新开盘去化率大多不足5成。

未来，在杭州市场要平衡规模、利润和风险，将继续考验建发房产的功力。

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