溢价超21%！保利发展上海抢地

7月9日，激烈的土拍厮杀在酷暑中的申城上演。这是上海“527新政”叠加恢复“价高者得”后的首场土拍，某种程度上可视为观察机制变化、市场态度以及房企预期的重要窗口。

此次被出让的4幅地块分别位于杨浦、宝山和奉贤，地块位置直接决定了市场热度。

开拍前，房企意向名单流出，冷热分化显著，位于市区的两幅杨浦地块得到多家房企青睐，其中内环内的沿江地块平凉社区更是吸引了华润、保利、中海、招商等11家国央企争抢，宝山顾村地块和奉贤新城地块由于只有一家企业报名，提前锁定底价出让。

上午，大热地块——杨浦平凉社区88街坊率先被摆上货架，起拍价约18.18亿元，对应单价59999.99元/平方米。

该地块位于杨浦滨江，东至渭南路，西至眉州路，北至杭州路，地块占地面积约1.38万平方米，容积率为1.8，建筑计容面积2.5万平方米左右，限高24米，住宅套数不少于190套。项目距离黄浦江直线距离不到500米，地理位置优越，周边配套成熟，汇聚了4/12/18三条轨道交通，500米范围内集中了复旦妇产科医院、杨浦区中医医院、上海第一康复医院等多所医院。

起拍伊始，中海、北京城建和越秀联合体以及绿城、上海城投率先出价。

其中，北京城建和越秀联合体表现积极，前30回合中出价9次，保利发展则显得颇为沉住气，直到第30回合才开始第一次举牌，此时场上的玩家只剩保利发展、北京城建和越秀联合体以及上海城投三家。

后发制人的保利发展火力全开，连续7次1000万元的加价直接将现场总价拉至21.6172亿元，北京城建和越秀联合体勉强再跟一轮后，彻底放弃。

随后现场进入保利发展和上海城投的双雄争霸环节，经过8个回合的火拼，双方将价格提至22.0172亿元，此时地块溢价已超21%。保利发展继续再加100万元，最终以22.0272亿元的价格将地块收入囊中，成交楼面价88465元/平方米，溢价21.18%。如果剔除700平方米和5%的配建保障房，该地块可售部分楼面价为95815元/平方米。

事实上，在赛前，保利发展就已对该地块显露出志在必得之心。

上海市建设工程交易服务中心网站显示，早在6月24日，保利发展就以上海保硕置业有限公司的名义发布了该地块的项目招标计划公告，公告称该项目总投资为32亿元。

根据企查查，上海保硕置业有限公司于2024年6月17日成立，为保利发展全资子公司，保利发展上海公司总经理傅小君担任董事长。

市场认为此番保利发展“抢地”杨浦，意在深耕，与区域内现有项目形成联动。

当前，保利发展在杨浦滨江板块已落数子。今年4月，其联手杨浦国资14.9亿元拿下平凉街道45街坊地块。有意思的是，去年7月，保利发展的兄弟公司保利置业摘得杨浦滨江平凉街道另一幅地块，该项目已取证目前正在认购中，均价11.7万元。

今日，有在现场的购房者表示工作人员为了鼓励大家认购，直言保利发展今日所拿地块开盘价或超13万元，价差之下，买到即赚到。

由于上海没有明文确认是否取消限价（房地联动价），这也意味着未来项目上市时可能会出现两种情况，最终利润表现也差异较大。

有测算认为，如果保利发展项目最终按照12.3万的限价开盘，利润率仅约2.7%。越秀项目按照11万，利润率6%左右（不包含额外成本）。如果突破限价，今日所拍平凉社区地块未来开盘价若较此前联动价（12.3万元）上涨5%，那么在溢价率达20%、楼面价8.76万元/平方米的情况下，该地块的利润率将在5%左右。

有房企投拓人士告诉记者，每家房企的投资模型不一样，因为测算出的结果也存在差异。

杨浦另一宗长白社区地块起始价约19.04亿元，引来5家开发商围猎，现场竞价到79轮方才出结果。平凉社区地块上失意的北京城建和越秀联合体这次笑到了最后，以22.3亿元的总价拿下地块，成交楼面价70272元/平方米，溢价率为17.12%。

宝山顾村地块则被招商蛇口联合中旅投资拿下，成交价31.12亿元，楼面价22252元/平方米。

奉发集团以15.88亿元兜底了奉贤区奉贤新城12单元地块，楼面价17000元/平方米。

至此，上海2024年第三批次土拍4宗地块全部完成出让，平均溢价率8.4%，总成交金额约91.33亿元。

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