惠誉：确认中国海外宏洋集团(00081.HK)“BBB”长期发行人评级，展望“稳定”

​久期财经讯，7月2日，惠誉确认中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Ltd，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB”，展望稳定。惠誉还确认了中国海外宏洋集团的高级无抵押评级及其担保的未偿票据评级为“BBB”。

惠誉采用自上而下的评级方法，基于中国海外宏洋集团母公司中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定)“bbb+”的独立信用状况，下调一个子级得出中国海外宏洋集团的评级。鉴于中国海外宏洋集团的业务规模及其对实现中国住房建设目标的重要性有限，惠誉预期，中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Limited，简称“中国建筑”，601668.SH，A/稳定)向中国海外发展提供的支持不会惠及中国海外宏洋集团。

中国海外宏洋集团“bb”的独立信用状况受到其稳健的市场地位、稳健的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持，但同时受到其低于同业的销售额的制约。

关键评级驱动因素

强大母公司构成评级支持因素：惠誉认为，中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿在运营层面为“高”，在战略层面为“中等”，在法律层面为“低”。中国海外宏洋集团在运营层面与中国海外发展的核心房地产开发业务密不可分;中国海外发展持续扩大在高线城市的业务布局，而与中国海外发展共用品牌的中国海外宏洋集团则专注于强低线城市。中国海外宏洋集团在低线城市的业务对于中国海外发展这样一家全国性房企而言不可或缺。然而，中国海外宏洋集团对中国海外发展的财务贡献度较小，并且中国海外宏洋集团和中国海外发展在法律层面的关系(如担保、交叉违约等)有限。

销售额下降：惠誉预计到 2024 年，中国海外宏洋集团的销售额将下降20%至345亿元人民币。这意味着6月- 12月的月销售额为 28 亿元人民币，与2023年下半年的平均销售额28亿元人民币和2024年上半年的平均销售额30亿元人民币接近。根据中国房产信息集团的数据，中国海外宏洋集团2024年5月的总销售额同比下降30%，降幅小于中国百强房企44% 的降幅。

市场较弱但公司市场地位强健：惠誉认为，尽管行业疲软，中国海外宏洋集团会保持其强健的竞争地位。2023年，中国海外宏洋集团在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三(按销售额衡量)。中国海外宏洋集团正将重心转向省会城市和上升中的城市，这有助于在市场持续放缓的情况下维持其销售业绩。惠誉相信，尽管低线城市的人口结构和经济前景或趋弱，但该公司将继续受益于购房者对品质的偏好，并超越同业。

杠杆率稳健：2023年中国海外宏洋集团的杠杆率(以净债务与净物业资产之比衡量)稳定在34%(2022 年：36%)。惠誉预计中国海外宏洋集团将保持正向的营运现金流，由于对土地收购采取谨慎态度，其杠杆率在未来两年将保持在35%左右。惠誉预计，2022年和2023年的拿地支出规模将与减少后的水平基本持平。

2024年前5个月，中国海外宏洋集团拿地支出仅为 2.2 亿元人民币(2023年前5个月：15 亿元人民币)，占同期合同销售总额的1.5%。管理层表示，购地活动缓慢的主要原因是缺乏符合公司要求的优质地块。

稳健的财务灵活性：中国海外宏洋集团通过不断降低海外债务风险，并在多元化融资渠道的有力支持下，成功降低了融资成本。到2023年，其浮息港元债务占债务的比例从一年前的32%降至24%。中国海外宏洋集团凭借其稳健的业绩和国有地位，与金融机构保持着良好的关系。该公司在2023年发行了40亿元人民币的公司债券，息票率在3.05%至3.90%之间。

盈利能力趋于稳定：2023年中国海外宏洋集团房地产开发板块的毛利润率从2022年的14.3%再降3个百分点至11.3%，这是由于售价走低挤压了项目盈利能力，以及存货减值(约15亿元人民币减值记于销售成本)。截至2023年末，减值占披露总物业库存不足2%。惠誉预期，该公司的利润率在2024年将继续承压，但从2025年开始将略有回升，届时自2022年以来收购的利润率较高的项目将开始交付。

评级推导摘要

中国海外宏洋集团的IDR比其母公司中国海外发展的“bbb+”SCP低一个子级。

惠誉估计，未来两年，中国海外宏洋集团的权益销售额将降至250亿至300亿元人民币，远低于中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK，BBB-/负面，SCP：bb)和越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK，BBB-/负面，SCP:bb)的500亿至600亿元人民币。

另一方面，中国海外宏洋集团的杠杆作用和资产负债表透明度优于大多数具有“bb”类SCP的同行。惠誉预计未来两年中国海外宏洋集团的EBITDA利润率将达到5%至6%，与中国金茂相当，但略低于越秀地产8%左右。截至2023年底，中国海外宏洋集团的可用现金/短期债务比率为1.5倍，好于中国金茂的0.9倍和越秀地产的0.7倍。

关键评级假设

发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2024年合同总销售额将下降20%(2024年前5个月:-30%)，2025年将再下降5%;

-2024年和2025年的现金回收率分别保持在100%和98%(2023:105%);

-2024年和2025年，获得的土地总建筑面积/出售的总建筑面积为0.5倍(2023:0.5倍);

-2024年和2025年，建筑支出约占销售额的50%;

-惠誉根据惠誉对美元政策利率变动的预测和150个基点的差额，估计中国海外宏洋集团基于香港银行间同业拆借利率(HIBOR)的浮动利率债务的实际利率。惠誉预计中国海外宏洋集团剩余债务的借款成本稳定;

-2024年和2025年股息支付率为20%(2023年:23%)。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-中国海外发展支持中国海外宏洋集团的支持意愿明显增强。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿明显减弱。

-下调中国海外发展的SCP。

对于中国海外发展的SCP，惠誉在2024年7月2日的评级行动评论中概述了以下敏感性：

可能单独或共同导致惠誉上调SCP的因素包括：

-由于中国房地产行业的高周期性和监管风险，在未来12-18个月内不太可能上调。

可能单独或共同导致惠誉下调SCP的因素包括：

-中国海外发展的净债务/净物业资产之比在持续一段时间内恶化至35%以上;

-经营活动产生的持续负现金流;

-EBITDA利润率持续恶化。

流动性与债务结构

充足的流动性：截至2023年底，中国海外宏洋集团拥有201亿元的非限制性现金和60亿元的限制性现金(包括受监管的预售收益资金)，而短期债务为136亿元。该公司70%以上的债务来自银行贷款，惠誉认为银行贷款的再融资风险低于非银行借款和资本市场债务。中国海外宏洋集团披露的加权平均融资成本从2022年的4.8%略微降至2023年的4.6%，这是由于以美元计价的浮动利率债务的风险敞口减少和在岸融资成本受控。

发行人简介

中国海外宏洋集团是一家在低线城市处于领先地位的中型房企开发商。该公司在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三(按2022年销售额衡量)。

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