人口终究还是流向了这些地方，楼市发展格局再强化！

近期，中指研究院发布了《2024中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。

在加快构建“人房地钱”要素联动机制要求下，人口流向将真正决定未来住房、土地、资金等资源配置方向。人口是住房需求的基础，是决定房地产市场空间的最关键因子，人口规模、人口增量、年龄结构、居民购买力等均直接影响着房地产市场的发展潜力。在当前全国人口总量缩减、城镇化进程放缓的大背景下，人口持续流入，意味着城市更具实力，未来新增住房需求或将进一步扩大，高收入人群多、对住房品质有高要求的人口多，也将为新房市场提供更多的改善需求，基于不同城市的人口特点，未来各城市房地产市场分化行情或将进一步加剧。

2023年我国各城市人口流动出现了新的变化，一线城市人口出现回流，高能级城市对人口保持较大吸引力，多个二线城市人口增长超10万人，为新房市场发展奠定了良好基础。

人口总量：一线城市人口转增，深圳增加量居一线之首；二线城市中，合肥、贵阳、郑州人口增加超15万人，位居前列

表：2023年重点城市常住人口增量及城镇化率

注：长春、哈尔滨、太原、北海暂未发布2023年人口数据；标*为2022年数据，标**为2021年数据。

数据来源：各城市统计局、统计年鉴

2023年，一线城市人口由降转增，上海、深圳人口增量超10万，深圳增量最高，广州增加9.3万人，北京增长1.5万人。东南沿海部分城市群进一步彰显较强人口吸引力，长三角、珠三角城市群人口增量明显。中西部核心城市人口吸附能力亦较强，其中郑州、成都增量均超10万。京津冀、中原地区、山东半岛等城市群人口整体呈现缩量态势。

长三角城市群是中国迈向高质量发展的重要引擎，也是推进共同富裕的示范区域，其强大的创新和生产能力以及较高的收入水平成为人口流入的重要原因。上海近两年来持续加码引才政策，并逐步降低落户门槛，叠加疫情后人口回流，上海人口实现自2015年提出人口长期调控目标以来首次增加超过10万人。杭州数字经济与制造业“双引擎”深度融合，着力培育壮大新兴产业，打造出人才“生态圈”，推动了创新人才加速集聚，2023年常住人口增加14.6万人，增量居全国第四。合肥加快打造国际新能源汽车之都，随着产业规模不断扩大，就业岗位持续涌现，带来了人口的大幅流入，2023年常住人口增加21.9万人，人口增加量居全国首位。

珠三角城市群在疫情结束后人口出现回流，在广东推动产业结构转型升级带动下，就业人口加快集聚，2023年珠三角9市人口全部实现正增长。深圳工业和制造业高度发达，2023年深圳规上工业总产值和全部工业增加值蝉联全国城市“双第一”，低空经济等新质生产力发展迅速，新引进人才入户15.7万，2023年常住人口增加12.8万，居一线城市之首。广州持续推动产业融合创新，着力布局新兴产业，为高层次人才提供了发展平台，叠加落户门槛不断放松，疫情后人口回流，2023年常住人口增加9.3万。

京津冀、长江中游、成渝、中原城市群人口整体呈现流出态势，但核心城市仍具备较强人口吸引力。北京近年来持续进行人口疏解，今年年初发改委相关领导表态北京人口过度增长已得到有效控制，2023年末常住人口在连续六年减少后首次实现增长。郑州以新能源汽车、电子信息产业为代表的战略性新兴产业带动支撑作用持续增强，新兴产业、新业态聚链成群、集群成势，以产聚人，2023年新增常住人口18万人。成都、长沙等核心城市凭借优势配套资源、较快的经济增长速度和更多的就业机会，持续增强对省内以及周边人口的吸引力。

从城镇化水平来看，一线城市城镇化率均已接近或超过90%，二线城市多数提高至80%左右，部分城市如石家庄、南宁、福州等城市城镇化率仍低于75%，未来这部分城市城镇化仍有较大提升空间。同时，中央多次强调“深入推进以人为本的新型城镇化”，农业转移人口市民化仍摆在突出位置，同时解决相关人员住房等领域的困难，更多城市将继续落实相关配套政策，增强城乡经济联系，解决农村人口进城的落户、住房问题，有望为房地产市场提供更多支持。

人口结构：多地出生率持续下降，人口红利进一步减弱，核心城市人才红利有望逐渐释放

图：2000年以来全国人口结构（占比）及出生率

图：2000年以来本专科、研究生毕业人数

数据来源：国家统计局

近两年我国劳动年龄人口有所减少，15-64岁的劳动人口比例已由2020年的70.1%降至68.3%，而65岁以上人口比例达15.4%。与此同时，2023年，我国出生人口902万人，5年内已下降近40%，不足2016年出生人口的一半，出生率6.4‰，创出历史新低。2016年我国实施“全面二孩政策”，出生率在当年有所提升，2021年“三孩政策”出台后出生率下降趋势稍有缓解，但未改下行趋势。

当前我国已建成世界规模最大的高等教育体系，高等教育进入普及化发展阶段，人才培养质量在不断提高。近两年我国高等教育毕业生人数快速增长，2023年本专科毕业生增长8.2%，研究生毕业生人数增长17.7%，为国家经济和社会发展提供了强有力的人才支撑。从人才数量上看，今年年初李强总理在世界经济论坛致辞中表示“从要素禀赋看，中国的‘人口红利’正向‘人才红利’提升，人才资源总量、科技人力资源、研发人员总量均居全球首位”。从质量上看，我国人口素质稳步提升，劳动年龄人口平均受教育年限提升至11.05年，中高端人才不断涌现，未来我国“人才红利”有望加速释放。

■ 幼儿园数量和在园人数受出生率下滑影响明显缩减，小学在校生小幅增长，核心城市小学在校生人数具备明显优势

图：2023年主要地区幼儿园在园幼儿数、小学在校生规模及增速

注：重庆2023年幼儿园在园幼儿数88万，增速为-9%，在校小学生为203万，近三年复合增速为-0.5%，未在图中展示。上海、临沂、潍坊、商丘、毕节、揭阳、遵义、聊城、贵阳尚未公布2023年幼儿在园数据，采用2022年数据及增速。苏州、商丘、揭阳、玉林、昆明尚未公布2023年小学在校生数据，采用2022年数据及两年复合增速。

数据来源：各城市统计局

当前，出生率下降已经对幼儿教育行业造成显著影响，幼儿园在园人数在2020年见顶，幼儿园数量也在2022年出现2008年以来首次缩减，2023年全国幼儿园数量27.44万所，相较于2022年再次减少1.48万所，在园幼儿数减少534.55万人。从城市数据来看，2023年，幼儿园在园人数超20万的城市中，仅贵阳、遵义、揭阳、聊城、临沂等少数城市在园幼儿数出现正增长，其他城市下降幅度多在5%-15%区间。

从小学生在校生来看，出生率下降的影响尚未明显传导至小学阶段，2016年国家放开二胎等政策，对近年来小学入学人数产生了一定支撑，2023年全国小学生在校生1.08亿人，比上年增加103.97万人，增长0.97%。核心一二线城市凭借优质的教育资源，叠加疫情后人口回流以及落户、入学等政策支持，近几年小学在校人数提升较为明显。三四线城市中，潍坊、金华、佛山等地小学在校生人数增长较快，其中潍坊2023年新建改扩建中小学55所，小学生在校人数增加8.5万人，3年复合增速排全国前列。

■ 核心城市高等教育资源集聚，人才储备能力强

2023年政府工作报告中有20次提到了“人才”，人才是推进中国式现代化的战略性支撑，也是推动城市经济发展和带动房地产消费的重要引擎。高校是培养人才的重要场所，高校数量、高校在校生人数一定程度上反映出城市在人才竞争中的潜力。根据教育部2023年发布的《全国高等学校名单》，截至2023年6月，全国高等学校已达到3072所（未包含港澳台地区高等学校），相比2022年5月增加59所，教育资源配置速度较快。

从城市来看，高等教育资源高度集中于省会及直辖市，而质量资源比数量资源更为集聚。2023年，教育部“101计划”开始实施，五大基础学科共有56所高校入选，其中北京12个院校入选次数达28次，明显领先其他城市，上海入选12次，二线城市中武汉、成都、西安、南京、长沙“101计划”学科入选次数排名靠前，拥有较多高质量教育资源。从高校在校生人数来看，广州、郑州、重庆、武汉和成都2023年普通高等学校在校生人数超百万人，伴随着当地人才留用政策不断落实，未来高校生在当地就业的人数预计较为充足，有利于推动当地经济发展、提升城市吸引力，并形成正向循环吸引更多的人才和资源聚集。

表：2023年普通高等学校在校生人数TOP30城市

注：统计口径为本专科，标*为2022年数据。

数据来源：各城市统计局、统计年鉴

■ 居民购买力：长三角、珠三角城市居民购买力突出，高净值人群多集中在一线城市和沿海经济发达地区，为高端改善需求释放奠定了良好基础

表：2023年主要城市城镇人均可支配收入、居民储蓄存款余额及增速

注：标*统计口径为人民币口径数据，其余为本外币口径。人均居民储蓄存款余额及增速为计算所得，人均居民储蓄存款余额=居民储蓄存款余额/常住人口。

数据来源：各城市统计局、统计年鉴

2023年，我国城镇居民人均可支配收入51821元，较上年增长5.1%，增幅相比2022年（3.9%）有所扩大，人均储蓄存款约9.8万元，同比增长13.9%，继续保持较高增速，居民防御性储蓄倾向仍较强。

不同城市来看，长三角、珠三角区域多数城市人均可支配收入和人均储蓄处于高位。城镇人均可支配收入排名前40城市中，有19城位于长三角，珠三角、山东半岛、粤闽浙沿海各占5城。得益于长三角一体化进程加速，长三角城市群部分三四线城市，如湖州、台州、金华人均可支配收入和人均储蓄均较高，显示出长三角城市群较强的经济实力。珠三角城市群9市中，广州、深圳、佛山、珠海、东莞5市人均可支配收入处于较高水平，除东莞外其余四城人均储蓄均高于13万元，较高的人均收入和储蓄水平，均有望为房地产市场提供支撑。

另外，各地千万资产高净值家庭数量则反映出区域财富分布特征，一线城市和沿海经济发达地区的高净值家庭数量远超中西部和其他地区，更具备购买高端改善性住房的潜力。

图：代表城市商品住宅不同总价段成交套数占比及同比变化

注：北京、上海不含保障房，北京含共有产权房。

数据来源：中指数据CREIS

从新房成交结构来看，2023年，多个城市新房套总价上涨，中高总价段成交套数占比提升，改善性住房需求成为房地产市场重要支撑。其中北京500-1000万总价段成交套数同比增长26.2%，占比提升8.4个百分点，而500万以下产品成交套数同比下降17.3%，占比下降9个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比分别增长27.6%和38.8%，占比分别提升7.1个、2.4个百分点。

结语

2023年我国人口第二年出现负增长，人口红利正在加快向人才红利转化，人口质量的提升也有望为改善性住房需求释放提供更大的支持。2023年，一线城市人口转增，人口继续向长三角、珠三角以及中西部核心城市聚集，同时，珠三角生育率保持高位，一二线核心城市教育资源丰富，人才政策力度较强，为人口持续增长奠定了较好基础。从购买力方面来看，长三角一体化成效显著，人均可支配收入及人均储蓄在城市群中占领先地位；一线以及沿海发达地区高收入人群较多。整体来看，当前改善性住房需求已经成为房地产市场重要支撑，在人才红利不断释放的过程中，人才储备多、购买力强的城市未来房地产市场发展的优势或将进一步强化。

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