2015年500万买入北京二手房和中证红利，现在怎么样了？

经常有人将买房收租与买股收息类比，看得多了不免产生这样的冲动：

不妨直接拉拉数据比试比试？

说干就干，本着“要买就买核心”的思路，大白把北京二手房与中证红利拉出来溜溜。

一、买房还是买股？这个指标已经说明了一切

①定义上，二者都是年收息/市值。

租售比：住宅平均租金*12/二手住宅成交均价；股息率：市值加权法TTM方式，过去12个月指数分红/当前指数价格。

这个指标反映当前生息资产的收益率，收益率越高的资产越值得买。

②历史看来，这个指标似乎很有效。

纵向看，2008至今，房子租售比一路下滑，红利资产股息率一路走高，而二者近年来的表现有目共睹。

有一个细节值得关注，在2008、2013年末，两个指数股息率都出现了“跳涨”。你们去看下大盘便知，当时沪指2000出头，说历史大底都不为过。

横向看，虽然不同资产没有直接可比性，但投资的方向已毋庸置疑。

房产会有空置期、折旧等额外的费用，到手的收益率只能更低，而以ETF代表的红利资产则满足了流动性好、费率低的诉求。

二、2015年的500万，现在怎么样了？

假设2015年1月花了500万买北京的一套房、或中证红利ETF、沪深300ETF，

（为啥选2015年1月？因为wind数据最早从这开始，考虑到房价和股价还不是高点，另外中证红利指数从2014年初以后变成股息率加权，也还算有参考意义）

从时间轴上来看，

①市值波动方面：

我们用价格指数模拟ETF的市值波动，用房价指数模拟房价市值波动。

从图上看，股票市场波动更明显更剧烈，但拉长时间，数据是这样的：

北京房价波动区间为[500,984]万，对应收益率为[0,97%];

中证红利ETF价格波动区间为[492,820]万，对应收益率为[-1.6%,64%]；

沪深300ETF价格波动区间为[418,779]万，对应收益率为[-16.4%,56%]。

似乎完全可以接受啊？

②租金/股息收入方面：

我们在市值基础上，用租售比、股息率分别计算出月均租金/股息收入,

北京房租和沪深300ETF收息在1.2万左右徘徊，

而中证红利ETF每月“收息”则从2万逐步提升至近4万。

③总收益结构方面：

如图，当前时点来看，

总资产方面，北京房产和中证红利ETF几近打平，后者略胜一筹；沪深300ETF略显尴尬。

拆分结构看，市值增长的贡献，北京房价比中证红利ETF略高，二者均由500万增至800万+，回报在70%左右；沪深300ETF市值增长4%，还没跑赢货币基金。

租金/红利收入的贡献，北京房租收入和沪深300ETF红利收入接近，约120万，占比1/4。中证红利ETF收了280多万分红款，贡献了近60%的收益，与市值贡献接近平手。

三、结论：经济换挡模式下，现金流为王

“现金流为王”，而非“现金为王”，

一字之差，谬以千里。

现金流是源头活水，源源不竭；

而现金却是一潭死水，不断贬值。

某种意义上来讲，任何投资终极目的都是获取现金流。

无论是差价收入，还是利息（红利）收入。

①长期投资，持续、稳定现金流是收益的保障。

回到开篇，在长期视角下，

“投资房产的收益=房产本身价值升值+租金；投资红利的收益=盈利增长+分红”。

其实站在更高的维度看，房产也好，股市也罢，背后共同的影响因素，就是宏观环境。

在经济增速换挡的大背景下，等号右面的第一个要素——房产增值、企业盈利的增长空间显然面临挑战，而第二个要素——现金流入则值得期待。

从另一个维度，市值的波动无可避免，也无法预期，

持续、稳定现金流入才是可积累、实打实的收益。

②从“回本”角度看，股息率比市盈率更为重要。

回到题记，从“现金流”的意义上，显然股息率的倒数（P/D），而不是市盈率（P/E），更好的刻画了“一项投资需要多久能回本”。

毕竟一来股息才是实打实的现金，二来有现金流一定有盈利，反之则未必。

事实上，当楼市开始关注“租售比”，股市开始关注“股息率”，本身就是一个好的现象，

它意味着“房租不炒”“持股收息”的长期投资理念正在悄悄地形成。

③分红率贴近股息率、重视分红体验的红利类ETF是优选。

文中有个小小的假设：

用中证红利指数来模拟相关ETF，用股息来模拟现金分红，

而在现实环境下，唯有分红类ETF，且分红率与股息率尽可能贴合方可满足这种条件。

事实上，跟踪中证红利指数的ETF中，在这方面走在前面的无疑是中证红利ETF515080。

每年稳定分红，主打时间和金额的“稳定可预期”，今年进一步推进了季度分红。

如果说红利投资是这两年的热门，那么我们不难发现，

当下其实已悄悄从“红利热”进阶到了“分红热”。

市场正在把目光从“收益率”转向“现金流体验”，

“长期投资”这四个字多年以来似乎只沦为了口号和笑料，

而市场对于分红和现金流认知的转变，我猜测，或许才是真正起变化的开始。

文章转载自：互联网，非本站原创

免责声明：本文由用户上传，如有侵权请联系删除！