先破后立！北京成交首例组团巨无霸地块

刚刚，北京成交了首宗以组团形式出现的多区域不同业态捆绑地块。

这个组团由3个地块组成，分别为朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块，孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块，以及中关村朝阳园北区2905-0017地块。

组团内含有多种不同类别土地，包括二类居住用地、其他类多功能用地、托幼用地、机构养老用地、社区综合服务用地、商业用地、社区卫生服务中心用地等，供给15.7公顷土地，最终建筑面积可达28.3万平方米。地块起始价高达112亿元，其中住宅部分挂牌起始价约91.76亿元，公建部分挂牌起始价约20.24亿元，总上限价格128.8亿元。

最终，由中建智地、江苏绿建和朝开联合体以底价斩获。

112亿打破北京土地出让纪录

这是北京首次采用住宅用地、产业用地、商业配套用地组合供应方式进行的土地拍卖。

其中，酒仙桥地块建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，容积率2.8，控高80米，指导价12.5万元/平方米，上下浮动8%。

孙河乡前苇沟地块建设用地面积约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，住宅容积率1.2，限高18米，指导价7.98万元/平方米，上下浮动8%。3006-008、3006-011地块需由竞得人建设后无偿移交相关部门，3006-010地块地上、地下全部建筑规模自持，自持年限为土地出让最高年限。

中关村朝阳园北区地块建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地，地块须引入符合中关村朝阳园园区定位的高新技术企业。

“此次土地出让金额达到112亿元，打破北京土地出让历史纪录，”北京链家研究院院长高原告诉红榜君，在记录之外更为重要的是，本次土地出让也是北京市对总体规划的落实，是开发企业对北京市场的信心与房地产发展新模式的有益探索。

此次地块组合中建筑面积近4成为城市配套，这也意味着未来朝阳北部片区教育、养老、商业等现实问题将得到有效解决，同时区域面貌与生活环境也将更加良好，地块出让也会在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品。

与此同时，此次地块组合中出现的产业用地与配套设施用地，对开发企业提出了更高要求。高原认为，此次土地资金体量大、开发难度高，需要开发企业承担产业、要素导入的主体作用，也需要具有多重资源的调度和管理能力。这也是房地产开发企业向城市运营方向转型、房地产发展新模式的直接体现。

高溢价打破土拍规则

对于这种创新的供地方式，北京市规划和自然资源委员会表示，旨在以五环内优质资源带动五环外潜力板块及重点功能区高端产业板块的土地供应，打造更加宜居、宜业的城市空间，推动北京城市总体规划落地实施。

值得注意的是，除了供地方式的调整外，近期北京等多地土拍规则也有所调整。

本月初出让的海淀区西北旺镇永丰产业基地地块，按照土拍规则，地块起始价78亿元，设定的合理上限价格93.6亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人。该地块的溢价率最高提至20%，突破了此前15%的惯例。

此外，5月29日，东城区金鱼池地块同样采用溢价率分段指导价的方式进行挂牌，并将溢价率上限调高到25%。溢价率低于15%，住宅指导价为13.9万元/平方米，溢价率高于15%低于20%，指导价设定在14.3万元/平方米，如果溢价率高于20%，指导价则达到15.1万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅分析认为，这样既能让北京优质的地块拍到合理的价格，也能卖到真实的市场价值，让开发商有机会在产品打造上进行更大的投入，带来更惊艳的产品，符合高价格、高价值、高品质相契合的市场需求。

无独有偶，6月7日，上海发布了今年第三批次出让地块的信息，合计4宗地块分别位于杨浦区、宝山区、奉贤区3个地区，出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

上述地块的出让信息中明确将执行“价高者得”。地块的“出让须知”称，要全面贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展的决策部署，发挥城市总体规划统领作用，提升土地资源市场化配置效率，推动住房高品质建设，维护本市房地产市场平稳健康发展。

自此批次起，上海不再设定土地溢价率上限。

“未来在地块供应方面，可能会有更多优质核心地块结合实际市场价值，采用弹性的溢价率和指导价”。郭毅表示。

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