保利冲击千亿背后：“第一房企”的现金流之困

近日，各大房企最新月度业绩陆续发布，保利仍稳居“第一房企”，且榜首优势进一步扩大。

根据统计数据，今年前四月，保利、中海、万科包揽房企销售榜前三，销售额分别为960.1亿元、820.0亿元和779.8亿元。

值得一提的是，截至今年一季度，保利与中海的销售额差距仅有20多亿，分别为629.84亿元及602.1亿元，几乎达到追平的状态。但经过4月一个月的努力，双方的销售额差距已经拉大到140亿元。仅就数据而言，也不难看出保利的规模野心。

另一方面，保利还在积极开疆拓土。仅今年前四月，就斥资逾61亿元新增6个项目。

尽管保利展示了其快速增长的能力，但市场似乎并不买账。当前保利虽仍维持千亿市值，但股价始终一路下探，截至5月13日收盘，保利发展股价为9.54元，较开盘时跌1.85%。该股价表现明显与龙头地位不符。

增收不增利，现金流紧张是市场对保利的最大“诟病”。

根据2023年年报，保利期内录得营收3468.3亿元，增长23.4%，归母净利润120.7亿元，下滑34%。净利润率只有5.2%，归母净利润率为3.5%。

今年的一季报也同样令人失望。数据显示，期内保利录得营收497.5亿元，上涨24.5%，净利润微涨0.44%，但归母净利润下跌18.3%，归母扣非净利润跌幅更达20.3%。

更为严重的是，保利经营活动现金流录得亏损330亿元，比去年同期翻了超一倍。这背后反映的是保利的销售端已严重承压。这亦引发市场对保利资金链的担忧。

日前，兴业信托一份涉保利项目的信托计划延期，更进一步加重了市场对保利资金压力的忧虑。

就在4月下旬，兴业信托公告了《兴业信托·筑地L001（保利发展）集合资金信托计划延期临时信息公告》，当时该公告引发了地产金融圈一阵躁动。

据了解，上述信托计划的资金主要用于广州保骏置业持有的广州市白云区棠景街三元里项目——“保利·阅云台”，广东保利房地产开发公司为项目操盘方。

据公告信息显示，该计划此前已进行了两度延期。具体来看，筑地L001计划募集资金为1.505亿元，期限为36个月。第一次延期是在2022年3月，延到2023年5月。但在临到期前一个月，又再度延期一年。如今，在到期之前又宣布延期。

在延期公告中，兴业信托表示，没有如期完成退出，是因为达成条件，按协议项目需要实现经营性正现金流，才可退出，保利资本预计最快也要2024年下半年才能满足条件。

公告显示，截至今年3月底，信托计划已向受益人分配1.34亿元，约占总规模89.08%。

无法实现正向现金流，与该项目去化、交付缓慢不无关系。

2018年底，广州保利斥资53.8亿元底价摘得该地块。占地近10万方，总建面约45.1万方，属于二类住宅、商住等混合用地，由9个独立地块组成，折合楼面地价26452元/㎡。

为了推动该项目的开发进程，2019年5月，在项目正式入市前，保利借助保利资本，一举引入兴业信托、中航信托、平安不动产及多家私募股权投资机构，当中不乏康美、美的、海天、立白在内的广东民营投资。

2019年8月，项目以案名“保利·阅云台”正式入市预售。3个月后，A区三栋住宅正式推向市场，主推76-88㎡和104㎡户型，售价达4.8万元/㎡；一年后，项目再度推出新组团产品，主推79㎡、110㎡平层，以及97㎡和108㎡复式，售价更达到5-5.5万元/㎡。

截至当前，差不多五年过去，该项目仍未实现全部销售，当前仍有部分尾盘项目在售。市场分析认为，售价偏高或许是阻碍项目去化的主要因素之一。

除了销售进程缓慢，该项目交付进度也不给力。首次交付是在2022年10月。按照预设的进度表，在今年4月底，项目C区两栋楼宇将交付，但到期后项目施工仍仅完成90%。此外，在5月底，D区亦将有两栋楼宇交付，但目前相关施工进度仅为95%，能否如期交付仍存在疑问。

换言之，若想加快经营现金流转正，保利除了要进一步在销售去化上下功夫，也要加快交付的进度。

“保利·阅云台”是压力下的缩影，还是多事之秋的个别案例，目前尚有待观察。眼下，为了保持规模的增速，保利正在不断推动新项目入市。仅在大本营广州，保利就有31个项目在售，还有6个新项目做好了入市准备。保利能否在一片否定声中拓下一片天地？此时正是检验龙头成色的最好时刻。

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