万物云再革新：商企“蝶城”战略启动

近日，58家上市物企均公布了2023年成绩单，营收增幅放缓、增收不增利等特点尤为突出。

依第三方机构统计数据，58家上市物企中，57家2023年营收总值为2784.40亿元，同比增长14.34%，增速较上年同期滑落4.7个百分点。

利润方面，58家上市物企中，49家实现盈利，9家录得亏损。刨除9家亏损企业，28家企业净利润同比增长，21家同比下降。

物管行业已步入低速增长时代，物企们又要如何在转型变革周期中找到新的增长点？

在5月10日召开的万物云2023年度股东大会上，万物云董事长朱保全提供了一个新思路——物业服务公司要升维为资产管理公司。

“这一轮房地产调整，很多资产易主，这对物业公司的商企业务是极好的机会，也是中国物业公司升维的一次革命性机会。”朱保全表示。

2023年，万物云录得营业收入331.8亿元，同比增长10.22%；核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%；股东应占溢利19.55亿元，同比增长29.31%。在物管行业集体进入转型周期，万物云仍能实现“增收又增利”，与其近年积极转型不无关系。

万物云近年不断降低对万科及其它开发商的依赖。2023年，万物云来自万科集团的关联交易收入占比，已从2021年的19.2%持续下降至2023年的13.5%。若剔除开发商业务，公司的收入增速将达14.5%，比当前增速更快，剔除后的毛利润增速也会达到23.6%，比当前增速高。

针对当前商企板块利润率普遍下滑的现象，朱保全认为，这实际上是战略选择的结果。“房地产开发的增长不可能永无止境，而近年来行业周期的下行趋势已经明确表明了这一点。”为此，万物云也在不断寻求新的业绩增长点。

事实上，房地产行业的调整和资产所有权的频繁变更，在某种程度上，也为物业公司的商业业务带来了新的机遇。

据了解，早在2015年，万物云就开始对新兴空间领域的布局和能力的构建，逐步从社区空间进入商企空间及城市公共空间，目前，旗下“万科物业”和“万物梁行”已成长为专营住宅物业与商业物业的头部品牌，并持续科技投入，大力数字化转型。

从目前来看，万物云各业务均取得不错的发展。2023年，社区空间居住消费服务全年收入187.38亿元，同比增长13.0%，占总收入比例56.4%；商企和城市空间综合服务收入116.64亿元，同比增长4.7%，占总收入35.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.81亿元，同比增长16.9%，占总收入8.4%。

朱保全表示，万物云目前仍处于规模扩张阶段，未来商企物业有望构建蝶城，进一步强化市场地位。“就像我们住宅物业有蝶城，商写物业也同样需要蝶城去形成协同联动和网络效应。这不代表着他们在地理层面是紧挨着的，而是如何利用客户网络来链接各个客户。”朱保全称。

“蝶城”是万物云的区域服务概念，指在3公里半径的地理空间内，围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。其商业逻辑是通过打破传统住宅物业围墙，人员调度从小区内变为跨小区，让效率得以提升。

得益于“蝶城”战略，仅社区空间居住消费服务方面，其于2023年就为万物云贡献了29.08亿的毛利，同比增长38.51%，占比60.43%，毛利率同比上升2.8%至15.5%。

除了在住宅市场把蝶城做穿做透，在较早前的业绩发布会上，万物云管理层亦透露，万物梁行的商企业务把原来服务商用不动产逐渐向服务产业发展做战略转型。从目前来看，万物云的商企业务转型方向已清晰。

朱保全称，万物云正计划在综合设施服务市场织出一张密实的网络，一方面客户网络可以反向助力写字楼物业市场的市场率提升，一方面能为客户提供共享增值服务。顺应过往数年国内IFM（综合设施服务）市场蓬勃发展，万物梁行亦在该领域实现快速增长，而借助IFM业务，也进一步丰富了万物云B端多元客户数量。

朱保全认为，这一轮房地产调整，对物业公司的商企业务是一次机遇。

其称，其在日本看到大和房屋就是从公寓运营反向为土地主定制开发，这其实就是从PM（property management物业管理）到AM（asset management资产管理）到FM（fund management基金管理）。

朱保全不止一次公开表示，物业管理（PM）的价值是为业主实现资产的保值增值，综合设施服务（FM）则是以客户为中心，以为企业主打造良好环境空间为目的。物业管理（PM）与资产服务（AM）一脉相承，并且是资产服务（AM）的基石。

分析指出，向资产管理公司升维，或是万物云率先走出“独立行情”的重要支撑，也有望成为当前物管行业转型的重要参考及借鉴。但各物企仍需结合自身能力跑出属于自己的商业模式，才能实现长远立足与发展。

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