越秀今年要用400亿元补仓｜直击业绩会

今年的年报“大考”节点上，愿意透露2024年销售目标的房企不多，越秀地产算一个。

近日，越秀地产召开2023年业绩发布会，董事长林昭远、副董事长兼总经理林峰、联席总经理朱辉松、财务总监陈静及资本经营部总经理姜永进一同等出席会议。

按姜永进在会上所言，2024年越秀地产的销售目标是1470亿元，若按2023年的销售规模计算，增幅约为3.5%；可售资源约2700亿元，其中大湾区占51%，华东区域占21%，中西部17%。

谈销售预期似乎已经成为越秀地产业绩会上的保留节目。最近几年，行业承压，许多房企已经对销售目标闭口不言，但越秀地产每年都会向外界透漏一个具体指标，且最终超额完成，行业存在感越来越强。

过去的2023年，越秀地产实现合约销售额1420.3亿元，同比增长13.6%，完成全年合同销售目标1320亿元的107.6%，在克而瑞百强房企中排名第12，较上一年提升了4个位次。

大湾区为其贡献了超50%的销售额，对应合约销售额716亿元，同比上升20%，其中613.2亿元来自广州；华东地区、中西部地区和北方地区的合约销售金额合计704.3亿元，同比上升7.8%，其中华东地区的全年贡献占比达到26%，对应销售额373.8亿元。

2023年，越秀地产的地产开发入账销售金额为757亿元，其中76%来自大湾区；商业物业实现租赁收入4.9亿元，来自越秀房托的经营收入为20.9亿元。全年总营收为802.2亿元，同比上升10.8%，归母净利润约31.9亿元，毛利率约为15.3%，核心净利率约为4.4%。

对于2024年的市场行情，姜永进称预计调控政策还是会因城施策、精准施策，市场分化会愈加明显，集中度持续上升，行业投资会更加聚焦核心城市核心区域，融资环境会继续保持宽松，但房企获取融资的能力和优势会继续分化。

林昭远也表示，未来一段时间，房地产融资会继续得到较大的政策支持力度，限购政策也会继续放松，“目前市场还在筑底，但已经有所收窄，房地产市场总体规模未来应该稳定在7万亿或者说10亿平方米，核心城市的限制性政策也会进一步放松”。

在他看来，房地产结构性上出现优化，有些城市其实更加聚集资源，新的一年越秀地产也还是会继续聚焦核心城市。

2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式，于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约1300亿元。报告期内，该公司新增杭州星缦和润TOD项目，对应土储约48万平方米；城市更新方面，其于上海虹口区获取首个城市更新项目，项目总可售货值约30亿元。

截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米。地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中西部地区和北方地区合计占比39%，一二线城市占比达到95%；TOD项目方面，其在广州和杭州共开发9个TOD项目，对应土地储备331万平方米左右，约占越秀地产总土地储备的12.9%。

关于2024年的投资计划，管理层直言，今年越秀地产坚持稳中求进，坚持有价值的投资，2024年计划总拿地金额预算为400亿元，对应当年拿地强度为27%，“保持适度的投资强度”。

算上拿地支出，2024年越秀预计现金流出金额合计947.4亿元，其它支出项还包括了232.3亿元的税及费用、53.8亿元的利息支出、261.3亿元的工程款支出。现金流入项目来看，预计同期将有993亿元的合同销售额入账，另有其它收入23.6亿元，合共1016.6亿元。

资金方面，截至2023年末，越秀地产拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约为461亿元，剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57%和2.01倍。

2023年，越秀地产全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期内，该公司成功发行人民币公司债券合共69亿元，发行境外人民币自贸区债34亿元，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，并通过供股实现了约83亿港元的募资净额。

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