合生创展逆势增长：规模、利润与品质的三角平衡

本文来源：时代周报 作者：沈卓玄

房地产行业企稳向好的背景下，稳健型房企迎来了长期主义者的嘉年华。

3月27日，合生创展公布2023年年度业绩。多项核心指标逆势增长，交出一份亮眼的成绩单。报告期内，合生创展营业额同比增长25.83%至342.92亿港元。其中，确认交楼销售收入为262.20亿元，同比增长48.73%，对应的交付总建筑面积约为144.6万方，同比上升43%。

大幅增长的交楼数据背后，体现了一家房企的责任与担当。与此同时，得益于卓越的品质与合理的产品结构，合生创展实现销售价格提升，成为盈利增长的基石。

报告显示，2023年合生创展确认交楼销售平均价格为1.83万港元/平方米，相比2022年每平方米上涨948港元。

规模与品质稳步向前之际，合生创展的盈利能力继续向上。2023年，合生创展的毛利润规模达到94.96亿港元，同比增长14.67%，核心利润为23.14亿港元，同比增长114.06%，而毛利率则为28%，保持行业领先地位。

深耕高能级城市，合生创展营收利润双增长

房地产行业进入K型分化阶段，人口与资源向高能级城市集中，一、二线城市房地产市场始终跑赢大市。

在庞大人口规模和深厚经济底蕴的支撑下，一、二线城市仍然具有显著的需求侧规模和较强的市场抗风险能力。因此，房企纷纷调整布局，从三、四线城市向一、二线城市靠拢，一线城市尤其是房企的必争之地。

强者恒强格局凸显，聚焦一、二线城市的房企得以展现韧性。

2023年，合生创展销售及预售合约出售的物业总额达325.83亿元，主要来自发达经济圈的一、二线城市，其中，47%由长三角区域贡献，30%来自于环渤海区域，剩余23%则来自于粤港澳大湾区。

从土地储备来看，截至2023年12月31日，合生创展总土地储备规模将近2762万平方米，其中，地产板块土地储备约为2035万平方米，一线城市占比71%，商业板块土地储备约为727平方米，一线城市占比95%。

房地产行业回归居住属性，只有产品顺应市场变化，房企才能完成投资、开发、销售、收入和再投资的闭环。一线城市作为国内最为成熟的房地产市场，购房趋势逐渐从刚需向改善型转变，在此背景下，尽管整体市场有所波动，豪宅成交却始终热度不减。

以地产开发为主营业务之一的合生创展，在2018年率先民营房企启动精品战略，聚焦高端改善性需求，合生缦系应势而生，经过多年发展，缦系开始反哺合生。2023年，合生创展销售及预售合约出售的物业总额达325.83亿元，超过七成销售业绩由合生缦系产品贡献，即约249亿元。

市场对合生缦系的认可度颇高。以单价“10万+”的豪宅项目缦云上海为例，该楼盘在2023年3月开盘，不到一年便创下140.26亿元的销售额，一举夺下上海2023年度“销冠”的宝座，而克而瑞数据监测，2023年上海商品住宅成交金额约为6086亿元，同比下降6.53%。

缦云上海效果图

2024年，缦系产品计划新推货值合计至少210亿元以上，这既能为合生创展提供业绩保障，也是支撑公司盈利能力的基本底色。

精品频出的同时，合生创展还交出一张亮眼的交付成绩单。稳定而持续的交付实力，亦为销售长虹的打下基础。

2023年，合生创展交付总建筑面积约为144.6万方，同比上升43%，2021年至2022年，合生创展分别交付了123.6万平方和101.4万平方米。

优越的交付成绩单背后，离不开合生创展长期以来的财务自律。2023年底，合生创展债务总额已降至869亿港元，相较2021年底减少283亿港元，连续两年平均降幅12%；剔除合约负债后的资产负债率为59%，较20222年底61%下降2个百分点。

在行业内企业普遍面临资金压力的背景下，2023年，合生创展如期完成了两笔美元债的兑付，既维护了公司良好主体信用，也最大限度保护了投资人的利益，为市场稳定做出了企业的贡献。

毛利率维持稳定，多元发力巩固利润护城河

好的产品能赋予房企较强的溢价能力，2023年，合生创展确认交楼销售平均价格为1.83万港元/平方米，同比上升5%。

可以对比的是，根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2023年12月份，一线城市新房价格同比由11月上涨0.3%转为下降0.1%；二线城市新房价格同比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新房价格同比下降1.8%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

作为合生创展地产开发业务的拳头产品，合生缦系对利润的贡献已在近年陆续得到呈现。2023年，合生创展实现的毛利润约为94.96亿港元，同比增长14.67%；核心利润为23.14亿港元，同比增长114.06%。

不过，盈利能力实际上是房企的产品能力、投拓能力、成本控制能力、多元化业务操盘能力的综合结果，观察合生创展的毛利率走势可知，该公司盈利能力连续多年走在前列，2023年，合生创展实现的毛利率则达到28%。

在房地产行业“规模至上”的“高周转”年代，不少房企高价抢地，随着市场发生变化，致使房价增长空间受限，高价地项目反而成为侵蚀利润的“烫手山芋”，受此影响，近几年房企利润规模和毛利率都出现了持续下探的趋势。

根据Wind金融终端，申银万国行业类一共有122家主营业务包括住宅开发的内地房企，其中，53家房企2023年中期的归母净利润为负，合计亏损1959.21亿元，80家房企毛利率同比下跌，而毛利率超过20%的房企仅有48家。

知情人士透露，合生创展通过多元化方式储备了大量低成本、高溢价优质土地。截至2023年12月31日，地产板块土地储备约2035万平方米，一线城市 (北京、上海、广州、深圳和临深区域) 土储高达1454万平方米，占比71%。同时，集团积极孵化优质的一级储备，于2023年计入了2块土地，总计孵化确认土地储备约35万平方米。

在多元化业务方面，目前，合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的布局。

地产以外的多元化业务由于投资轻量、收入稳定、利润率可观，被市场称为“现金奶牛”，是对房企现金流的充要补充。数据显示，2023年，合生创展商业及物业板块经营性业务收入超过50亿元，保持稳步提升趋势，为公司盈利增长持续提供叠加价值。

截至目前，合生商业板块拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人口，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市。

近年来，消费市场持续向好，合生商业取得业绩稳步增长的同时也迎来了新的发展机遇，旗下自有核心品牌合生汇变现尤佳。以位于北京市朝阳区的朝阳合生汇为例，该项目在2023年实现销售额超过60亿元，同比增长40%，高于北京市增长水平，全年客流同比增长45%，日均客流增长高于热门核心商圈水平。

凭借强劲的运营能力，合生商业成功开启轻资产扩张步伐，现已拥有合生汇、超极合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO等商业品牌IP。2023年11月3日，合生商业首个轻资产项目成都高新合生广场正式开业，该项目实现招商率100%、开业率95%。

2023年，合生商业轻资产外拓力度创下历史新高，独立第三方签约管理面积高达109万平方米，占比超过20%。

多元业务持续推进，合生创展的利润护城河愈拓愈宽。夯实基石后，合生创展行向更远处。未来，合生创展将保持战略定力，以足够的韧性抵御风险，成为穿梭周期的长跑者。

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