融创中国仍未“上岸”

3月28日早间，融创中国公布了债务重组完成后的首份年报。发布日比原定计划推迟了一天。

对融创而言，2023最大的“成就”，莫过于是完成了900亿的债务重组。受惠于此，融创2023年实现大幅减亏，截至2023年末，融创中国公司拥有人应占亏损79.7亿元，而2022年同期的亏损在276.7亿元，同比下降71.2%。资产负债表也得到一定程度的优化：归母净资产增加39.6亿元至624.3亿元；有息负债也比2022年减少205.9亿元至2778.3亿元。

但即便如此，融创仍难言走出黑暗时刻。

销售腰斩 毛利难言见底

财报数据显示，2023年，融创整体收入约为1542.3亿元，同比增长约59.4%。但与此同时，毛亏也进一步扩大，截至2023年末，融创毛亏约25.03亿元，而2022年同期毛亏为8.19亿元，增幅达到204.9%，远高于收入增幅。毛利率为-1.6%，较2022年末的-0.8%有所降低。

融创表示，毛亏的增加主要由于本年度计提的物业减值拨备有所上升所致。据披露，融创三年累计计提减值总额超850亿元。

即使不算计提部分，融创的毛利表现亦不尽人意。财报披露，由于业务合并收益对应的收购物业评估增值调整，融创2023年毛利减少约52.5亿元。剔除该等公允价值调整，物业和存货减值拨备对毛利的影响，截至2023年末，融创毛利约为105.3亿元，毛利率约为6.8%。

于2023年末，融创集团连同其合营公司及联营公司的毛利合计约190.1亿元，毛利率约7.2%，其中本公司拥有人应占毛利约79.3亿元。以上毛利率数值均较2022年同期有所降低。

分析人士判断，融创的毛利率至今仍难言见底。尽管存货跌价损失计提部分已在近三年基本完成，但毛利的提升更多还是基于销售的恢复，且折扣收回不影响销售流速，以及经营性业务对利润的贡献已形成一定的规模。

“由于近两年楼市持续下行，融创的销售也难以回避受到一定的压力，加上项目结转所带来的收益也有一定的滞后性，从近两年的销情来看，融创接下来的经营数据表现也难言乐观。”

数据披露，融创2023年销售额接近“腰斩”，全年录得合同销售金额约847.7亿元，同比减少49.94%；累计合同销售面积约607.6万平方米，合同销售均价约13950元人民币/平方米。

来到2024年，融创的销售压力依然未减。今年前两月，融创累计实现合同销售金额约64.9亿元，同比减少64.12%；累计合同销售面积约65.1万平方米，合同销售均价约9970元/平方米。从数据上来看，似乎“降价”也无法扭转业绩下滑的颓势。

由于市场走势仍存在波动性及不确定性，但若销售规模及销售均价持续萎缩或减少，势必将令融创的经营收益进一步承压，也令市场对其经营的可持续性产生忧虑。

或者出于提振销售的考虑，在2023年11月，融创营销团队经历了一次调整：原融创集团营销与客户关系部负责人王思文接替邵佳担任融创集团的营销总裁助理。

“临危受命”的王思文，出生于1987年，在2018年才从龙湖跳槽至融创。在当前的行业背景下，王思文要带领融创销售实现新的突破，显然面临的挑战相当不小。

尽管房产销售业务推进艰难，但融创的物业管理业务及文旅业务经营收益得到较好的提升，也为融创的利润基本盘面提供一定的支撑。

据财报披露，2023年融创服务实现收入约70.1亿元，毛利约16.7亿元；融创服务核心净利润约7.93亿元，同比增长约3%。全年经营性净现金流入约为8.62亿元，实现覆盖核心净利润1.1倍，账面现金余额达约44.4亿元。截至2023年底，融创服务业务聚焦一二线核心城市，合约建筑面积约为3.74亿平方米，在管建筑面积约为2.73亿平方米。

融创文旅业务经营业绩稳步提升，2023年全年收入59.1亿元，同比增长29.9%；管理利润约为8.6亿元，实现扭亏为盈。旗下主题娱乐、冰雪、商业三业态全年客流总量破1.5亿人次，同比增长34%，酒店业态入住率也有快速增长。

但必须指出的是，以上业务对业绩的贡献占比仍较少，物业销售收入占比仍高达91.1%。此外，诸如文旅等经营性业务同样需要长期投入，且对资金的需求不少。因此，为了解决资金短缺，融创也将不少文旅项目进行处置。随着优质项目的缩减，该部分能为融创带来的利润提升空间亦有限。

债务压力未减 生存难见曙光

对眼下的融创而言，生存远比发展重要。

为了向外界展示自身的持续经营能力，自流动性危机爆发以来，融创积极推进保交楼工作。唯有完成交付结转，才能保证收入稳定，缓解资金链压力，更好地应对经营及债务问题。

从数据不难看出，融创2023物业销售收入增长与交付面积增加趋势保持一致。截至2023年末，融创的物业销售收入较2022年末增加约576.3亿元（约69.6%），物业交付总面积较2022年末增加468.6万平方米（约57.9%）。

融创正持续推进复工复产，据3月27日最新披露，目前融创已有349个项目批次复工，累计到岗生产人员约3.9万人，整体复工率接近80%。

据透露，融创2024年争取完成超过20万户交付。而据数据披露，融创2023年全年完成超31万户交付，交付数量的缩减，也必然影响融创后续的收入表现。

可见，销售层面的恢复状况，仍然是决定融创能否继续稳定运营的关键。

另一方面，尽管债务重组成功，融创的偿债压力仍然庞大，尤其是销售不振的前提下。

财报显示，2023年，融创的借贷总额减少205.9亿元至约2,778.3亿元，如若计算合营公司及联营公司的借贷金额，融创的借贷总额同比减少6.37%至3785.1亿元。 但资本负债比率仍未改变，始终高达75.2%。

值得注意的是，融创不足12个月的有息负债达1812亿元，一至五年内的负债为831亿元，五年以上的负债为135.3亿元。

独立核数师亦在年报中指出，于2023年末，融创流动和非流动借贷分别约为1,812.0亿元和966.3亿元，而现金余额（包括受限制现金）约246.2亿元（2022年同期为375.4亿元）；到期未偿付借贷约为1,090.6亿元，导致借贷约416.4亿元可能被要求提前还款。

截至本报告日期，融创到期未偿付借贷本金约1,167.1元，并导致借贷本金约435.5亿元可能被要求提前还款。此外，融创还因各种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。以上都将对融创的持续经营造成潜在风险。

3年处置300亿资产 土储减少近三成

融创中国董事会主席孙宏斌在年报中表示，2024年公司将继续就当前存在的债务问题和潜在债务压力积极和债权人沟通，寻求展期和整体化解方案，努力保持债务基本界面的稳定。同时，也将推动存量融资成本的下降作为重点工作。

此外，2024年公司将持续深化与核心金融机构的总对总沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活。此外，也将密切跟进行业新的融资支持政策，积极推进承接新政策支持债务风险化解、保交楼和资产盘活。

为了“活下去”，自2022年以来，融创积极寻求多渠道融资，包括申请保交楼专项借款、配套融资等，截至2023年底，融创共获纾困基金和配套融资批复资金超260亿元。

融创也在不断推进和资管机构合作，为优质项目引入资金盘活资产，据透露，2023年就成功落地了包括上海董家渡、上海亚龙、武汉桃花源等项目，目前仍有若干项目在持续推进之中。

此外，积极推动旗下项目进入房地产融资“白名单 ”。最新数据显示，截至目前，融创已有超过120个项目入围房地产融资项目“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20个城市项目都已落地。

另一方面，融创亦加速推动资产出售，以快速回笼资金，纾解债务及资金压力。据不完全统计，融创近3年出售的资产近300亿元，且处置动作仍在持续。

仅去年至今，融创就已接连出售了深圳冰雪文旅城项目51%股权、重庆文旅城酒店资产、与首开股份合作的福州榕耀之城项目67%股权、与新湖中宝合作的上海亚龙项目15.6%股权、石家庄中央商务区项目80%股权等等。

如今，地主家仍有“余粮”。尽管截至报告期末，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为1.54亿平方米，同比减少29.36%，权益土地储备面积约为1.02亿平方米，同比减少21.54%。

据透露，目前未售土储货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市，其中既有上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目，也有北京融创壹号院、上海未来金融城等热盘加推货源。融创手上的资产仍属优质，但如何将这些优良资产转化为业绩报表上的数字，仍考验着融创一众管理层的智慧。

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